Согласно немецкому законодательству, иностранные граждане могут без ограничений приобретать любые типы недвижимости – дома, квартиры, объекты коммерческого назначения, а также земельные участки.
В этой стране рынком командуют продавцы, и именно на их условиях осуществляются сделки с недвижимым имуществом. Давайте узнаем, как купить недвижимость в Германии: с чего начинается сделка и какие этапы она в себя включает.
Этап 1. Выбор жилплощади
Прежде всего вам необходимо определиться, что именно вы хотите приобрести и каким бюджетом располагаете. После этого обращаетесь к маклеру (риэлтеру) и заключаете с ним договор. Комиссия за услуги посредника составляет от 3,57 до 7,14% от суммы сделки, включая НДС. Комиссия обычно делится между продавцом и покупателем. Сумма, которую платите вы, как покупатель, зависит от локации.
C 23 декабря 2020 года немецкое правительство приняло закон, по которому при покупке жилплощади на одну семью для собственного проживания половину маклерской комиссии платит продавец, а половину – покупатель. Если речь идет о приобретении недвижимости с целью вложения средств, то данный закон не действует.
Перед покупкой вы должны решить, будете оформлять недвижимость на физическое или юридическое лицо. От этого зависит размер налога на доход в случае, если жилье будет сдаваться в аренду.
Для физлиц налоговая ставка рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 14,77 до 47,475% (включая надбавку за солидарность). Юрлица имеют фиксированную ставку в размере 15,825% (в том случае, если кроме сдачи жилья в аренду, они не ведут никакой другой коммерческой деятельности).
Чтобы зарегистрировать форму, вам понадобится заплатить 2,5 тыс. евро. На процедуру обычно требуется около четырех недель. На содержание фирмы будет уходить 500 евро ежемесячно.
Некоторые иностранцы интересуются: можно ли купить жилплощадь, не приезжая в Германию? Для проведения сделки вам нужно открыть банковский счет и, при необходимости, зарегистрировать юридическое лицо. В этих двух случаях ваше личное присутствие требуется обязательно.
Остальные процедуры, касающиеся выбора и приобретения недвижимости, можно провести без вашего участия. Вам нужно только оформить у себя на родине нотариально заверенную доверенность на своего немецкого представителя и поставить на нее апостиль. Образец документа можно попросить у юриста, занимающегося вашей сделкой. Он же поможет найти переводчика для перевода документации.
Этап 2. Резервирование недвижимости
После того как квартира выбрана, вы должны зарезервировать ее, подписав с продавцом соответствующее соглашение и внеся задаток. Этим вы доказываете серьезность своих намерений относительно покупки. Маклер бронирует объект на время, необходимое для сбора, подготовки документов и подписания договора купли-продажи.
Операции с коммерческими объектами подразумевают составление так называемого письма о намерениях, которое подписывают обе стороны. В нем прописаны основные условия сделки и сроки ее заключения. В этих случаях покупатель обычно не оставляет задатка и не несет финансовых обязательств перед продавцом.
После резервации жилплощади вам нужно отрыть счет в одном из германских банков. С этого счета вы будете переводить продавцу деньги за покупку. В дальнейшем вы можете пользоваться им для оплаты налогов, коммунальных платежей. Если станете сдавать квартиру в аренду, оплату вам тоже будут переводить на этот счет.
Если вы оформляете ипотеку, то открывайте счет в том банке, который вам ее выдает. Для открытия счета нужно предъявить паспорт, резюме, а также документы, которые подтверждают законность происхождения ваших денег.
Это связано с тем, что в Германии действует процедура по борьбе с отмыванием денег и финансированием незаконного бизнеса. Она носит название Know Your Customer («Знай своего клиента»). Поэтому любой банк будет проверять вашу благонадежность.
На открытие счета обычно уходит около недели, но иногда процедура растягивается на несколько недель.
Этап 3. Подготовка
Обычно перед тем, как приобрести дорогостоящее жилье, покупатели заказывают всесторонний аудит (Due Diligence). Специалисты проводят юридическую, техническую, финансовую и налоговую экспертизу, а также оценивают риски по будущей сделке. Проверка занимает примерно месяц. Ее стоимость составляет 0,5–1,5% от суммы, за которую приобретается объект.
На этом же этапе вы можете оформить ипотеку, если она нужна. Иностранный гражданин может получить от немецкого банка заем в размере 40–70% от цены объекта недвижимости под 1,5–2% годовых. Точная сумма зависит от условий, предъявляемых банковской организацией, и стоимости недвижимости. Ипотека обычно выдается на 15–20 лет.
Если вы планируете сдавать взятую в ипотеку квартиру или дом, это поможет оптимизировать налог на доход и заместить часть вложений, поскольку выплаты по кредиту вычитаются из вашего дохода и тем самым снижают налогооблагаемую базу.
Перед тем как выдать кредит, банк обяжет вас провести проверку недвижимости у независимых оценщиков. Таким образом банк оценивает ликвидность объекта и возможные риски. Процедура обойдется в 1–2 тыс. евро. Расходы на оформление ипотечного кредита составляют 1% от его суммы. Вы оплатите их после того, как получите заем.
Этап 4. Заключение договора купли-продажи
Сделка оформляется у нотариуса. Он подготавливает договор и согласовывает с вами и продавцом условия сделки. Нотариуса обычно выбирает покупатель, поскольку именно он оплачивает его услуги. В Германии все нотариусы являются независимыми.
Нотариус проверяет запись о недвижимости в поземельной книге. Это делается для того, чтобы узнать информацию о нынешних и бывших собственниках, возможных наследниках, обременениях и т. д.
После проведения проверки нотариус составляет итоговый вариант соглашения и назначает дату сделки. Документ подписывается в его присутствии.
Этап 5. Оплата и регистрация
После того как соглашение подписано, нотариус вписывает в поземельную книгу нового владельца (пока это предварительная запись). Вы переводите на счет продавца остаток суммы. Средства могут быть переведены как напрямую, так и через трастовый счет (так делают при совершении крупных сделок).
Если недвижимость находится в ипотеке, нотариус обращается в банк с просьбой вынести ипотеку из поземельной книги при погашении кредита. В этом случае вы должны перечислить нужную сумму банку, а остаток – продавцу.
Получив деньги, продавец передает вам ключи от дома или квартиры, и вы становитесь ее экономическим собственником. Теперь вы можете жить там или сдавать жилье в аренду. Также вам необходимо оплатить налог на переход права собственности, нотариальные и маклерские услуги и регистрационную пошлину. В совокупности расходы составят от 10 до 17% от стоимости приобретения.
После того как продавец подтвердит получение денег, а налоговая – уплату налога, нотариус сделает окончательную запись в поземельной книге. После этого вы станете юридическим, то есть полноправным владельцем дома или квартиры./p>